Affrancazione e diritto di proprietà: cosa sono e cosa comportano

Sono due casistiche spesso sovrapposte ma che hanno costi e procedure completamente differenti. Vediamo insieme come funzionano e cosa comportano.

L’intricata matassa dei Piani di zona di Roma, che per anni ha agitato la capitale e il suo hinterland, offre un interessante spunto per chiarire due casistiche molto spesso sovrapposte, ma che hanno costi e procedure assolutamente diverse: l’Affrancazione e il Diritto di proprietà. Vediamo insieme in cosa consistono e, soprattutto, cosa comportano.

Affrancazione: cos’è e quando scatta

Se in passato sei stato il primo ad acquistare un appartamento inserito in un piano di zona – ossia in un area soggetta a piani urbanistici particolareggiati regolarmente approvati – hai quasi sicuramente usufruito di agevolazioni di natura economica, siano esse sconti sul prezzo di acquisto rispetto al mercato e/o mutui a tassi agevolati.

I costi legati a queste agevolazioni sono stati al tempo sostenuti dal Comune o dalla Regione, in parte tramite un contributo diretto, in parte scontando al costruttore parte dei costi di urbanizzazione e concessione, al fine di avere un prezzo definitivo per l’acquirente notevolmente inferiore.

Ma cosa succederebbe se ora ti trovassi nella condizione di voler o dover vendere l’immobile acquistato in questo modo? 

Semplice: il beneficio iniziale (cioè lo sconto ottenuto sul prezzo di acquisto) non riguarda solo il primo compratore, ma deve essere trasferito anche ai successivi proprietari.

Di conseguenza al momento della vendita ci sono due possibilità: o si vende la casa allo stesso prezzo agevolato (ovvero ai prezzi previsti sui contratti d’acquisto di quando ho acquistato casa, più le rivalutazioni di legge) oppure la si mette in vendita al prezzo di mercato.

In questo caso però scatta l’affrancazione dal vincolo, per cui il proprietario è tenuto a corrispondere una somma al Comune in funzione della superficie dell’appartamento, tale da coprire l’investimento speso dall’ente al tempo.

Diritto di proprietà e diritto di superficie

Ora, cosa c’entra l’Affrancazione con il Diritto di Proprietà? In realtà nulla. Se non che può capitare che il Comune, oltre alle agevolazioni di cui abbiamo già parlato, preveda anche un’ulteriore fattore di convenienza: anziché cioè obbligare i costruttori ad acquistare il terreno (solitamente privato e quindi espropriato, o comunque comunale) su cui erigere le case, lo dà a loro in concessione per 99 anni (rinnovabili per ulteriori 99). Al termine di questo periodo il terreno (e ovviamente le case che vi sono costruite sopra) tornerà di proprietà del Comune.

Di conseguenza se si compra una casa su un terreno dato in concessione, non si acquista la proprietà piena (cioè non si ha diritto di proprietà), ma ma il diritto di occupare la superficie del terreno con la nostra casa per 99 anni a partire dalla data di concessione (quindi si gode del diritto di superficie). Al termine del periodo della concessione, può capitare comunque che il Comune dia la possibilità, dietro pagamento di una somma contenuta e la stipula di un mini-rogito presso un notaio, di convertire il Diritto di superficie in Diritto di proprietà. Affinché questo avvenga il piano di zona  deve essere inserito in una apposita delibera comunale. Vanno anche individuati i coefficienti per la determinazione dell’importo da corrispondere al Comune e un  ente/società incaricata della riscossione.