La disciplina è regolata dal D.P.R. 06/06/2001, n. 380 (Testo unico dell’edilizia), ed in particolare dall’art. 23-ter, in combinato disposto con l’art. 3 relativo alla definizione degli interventi edilizi ed agli artt. 6, 10, 22 e 23 relativi ai titoli abilitativi necessari per realizzare i vari interventi. Sulla materia è intervenuto l’art. 65-bis del D.L. 24/04/2017, n. 50 (convertito in legge dalla L. L. 21/06/2017, n. 96), il quale ha modificato l’art. 3 del D.P.R. 380/2001 in materia di definizione degli interventi edilizi di restauro e di risanamento conservativo, al fine di prevedere che tali interventi possono consentire anche il mutamento della destinazione d’uso.
DESTINAZIONE URBANISTICA E CATEGORIE CATASTALI (DIFFERENZE E CONSEGUENZE) – La destinazione urbanistica è la funzione che l’ordinamento urbanistico riconosce all’immobile in relazione alle sue intrinseche caratteristiche strutturali e architettoniche, e va tenuta distinta dalla categoria attribuita a fini catastali, la cui prevalente funzione è invece quella di orientare la stima del valore ai fini fiscali. Le destinazioni d’uso catastali non hanno dunque diretto riguardo agli aspetti urbanistici, ma alla capacità dell’immobile di produrre reddito, e pertanto l’impiego di fatto di un immobile con accatastamento diverso dal suo uso effettivo non implica, di per sé, una violazione di carattere urbanistico, ma può semmai rilevare ai fini dell’autorizzazione a svolgere o meno l’attività in locali con destinazione d’uso con essa incompatibile sulla base dei requisiti strutturali, igienico-sanitari, di sicurezza, ecc., stabiliti dalle norme di settore.
Le destinazioni d’uso urbanistiche sono di norma contenute nelle Norme tecniche di attuazione del Piano regolatore generale (NTA del PRG), e possono pertanto variare a seconda della localizzazione dell’immobile. A titolo meramente esemplificativo, le NTA del PRG potrebbero suddividere le destinazioni d’uso urbanistiche di tipo “commerciale” in piccole strutture di vendita medie strutture di vendita, grandi strutture di vendita, pubblici esercizi, servizi alle persone, ecc.
A fini urbanistici, la destinazione d’uso del fabbricato o dell’unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO URBANISTICAMENTE RILEVANTE – L’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 – introdotto dal D.L. 12/09/2014, n. 133 (c.d. “sblocca Italia”, convertito in legge dalla L. 11/11/2014, n. 164 – stabilisce quali sono i mutamenti della destinazione d’uso di un immobile da ritenere “urbanisticamente rilevanti” e che quindi necessitano sempre di uno specifico titolo abilitativo edilizio.
Si tratta degli utilizzi dell’immobile o della singola unità immobiliare diversi da quello originario, ancorché non accompagnati dall’esecuzione di opere edilizie (circostanza che appare difficile a verificarsi nella pratica), purché tali da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
– residenziale;
– turistico-ricettiva;
– produttiva e direzionale;
– commerciale;
– rurale.
Ne consegue che il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale risulta urbanisticamente non rilevante, ed è pertanto sempre consentito, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.
TITOLO ABILITATIVO PER REALIZZARE IL CAMBIO DELLA DESTINAZIONE D’USO – Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile – sia esso urbanisticamente rilevante o meno secondo quanto si è detto in precedenza – può essere realizzato con o senza l’esecuzione di interventi edilizi. Anche nel caso di un mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente non rilevante in quanto realizzato tra categorie urbanistiche funzionalmente omogenee, le eventuali opere da realizzarsi sono comunque soggette al titolo abilitativo edilizio previsto in relazione alla loro importanza e natura.
A tal proposito, la prevalente giurisprudenza ritiene che se il mutamento di destinazione d’uso è attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie, configura in ogni caso un intervento di ristrutturazione edilizia secondo la definizione fornita dall’art. 3, comma 1, lettera d), D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia), in quanto l’esecuzione dei lavori, anche se di entità modesta, porta pur sempre alla creazione di “un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”. L’intervento rimane assoggettato, in questi casi, al previo rilascio del Permesso di costruire, o alla presentazione di una Segnalazione certificata di inizio attività sostitutiva del Permesso di costruire, con pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione.
Questo consolidato orientamento è però da ritenere superato dopo che è intervenuto l’art. 65-bis del D.L. 50/2017, il quale ha modificato l’art. 3 del D.P.R. 380/2001 in materia di definizione degli interventi edilizi di restauro e di risanamento conservativo, stabilendo che tali interventi – rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio oggetto di intervento – consentono anche il mutamento della destinazione d’uso, purché la nuova destinazione d’uso sia compatibile con i suddetti elementi e, ovviamente, sia ricompresa tra quelle previste dallo strumento urbanistico generale vigente e dai relativi piani attuativi. Gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono essere realizzati tramite comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) se non riguardano le parti strutturali dell’edificio, viceversa è richiesta la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
Quanto invece al mutamento di destinazione d’uso realizzato tramite un intervento di ristrutturazione edilizia – interventi cioè, secondo la definizione che ne dà l’art. 3 del D.P.R. 380/2001, rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente – questo sarà soggetto a Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), qualora non comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, oppure in caso contrario a richiesta di Permesso di costruire o alla presentazione di una SCIA sostitutiva del permesso di costruire. Se il mutamento di destinazione d’uso tramite ristrutturazione edilizia ha luogo all’interno del centro storico (zona omogenea A in base al D.M. 1444/1969), questo deve sempre essere assentito tramite richiesta di Permesso di costruire o presentazione di una SCIA sostitutiva del permesso di costruire.
Appare ovviamente non configurabile un cambio di destinazione d’uso realizzato tramite interventi di manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria.
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