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Notaio e responsabilità sulla verifica della conformità urbanistica: non basta accertare la volontà delle parti.
IL NOTAIO NON PUO’ ACCERTARE SOLO LA VOLONTA’ DELLE PARTI, MA VERIFICARE ANCHE LA CONFORMITA’ URBANISTICA
Con l’ordinanza 33439, pubblicata il 14 novembre 2022, la Corte di Cassazione si è pronunciata sugli obblighi che incombono sul notaio incaricato alla stipula degli atti di compravendita immobiliare.
Il Notaio non può limitarsi a raccogliere soltanto le volontà delle parti, oppure accertare l’esistenza di pregiudizievoli come ipoteche e pignoramenti o sequestri che gravano sull’immobile oggetto di compravendita, ma rientra tra i suoi doveri anche quello di verificare la consistenza e la conformità alle norme urbanistiche vigenti dell’immobile oggetto della compravendita, utili e necessari alla salvaguardia degli interessi della parte.
IL CASO:
La vertenza esaminata dai giudici di legittimità riguarda l’azione di risarcimento danni promossa dall’acquirente di un immobile nei confronti del venditore e del notaio rogante l’atto di compravendita in quanto risultato difforme dall’autorizzazione amministrativa, avendo l’immobile un sottotetto che non era stato qualificato abitabile per altezza inferiore a quella minima.
Il Tribunale dava ragione all’attore.
Di diverso avviso la Corte di Appello la quale riformava la decisione di primo grado, rigettando, quindi, la domanda attorea.
Pertanto, quest’ultimo, ritenendo errata la decisione della Corte di Appello, investiva della questione la Corte di Cassazione, deducendo il contrasto della decisione impugnata con quanto affermato dalla stessa giurisprudenza di legittimità sulla responsabilità professionale del notaio.
Secondo il ricorrente, nel caso di specie era configurabile la responsabilità professionale del notaio per aver quest’ultimo omesso di effettuare tutte le attività propedeutiche necessarie ad individuare l’esatta esecuzione del mandato.
Più precisamente, il ricorrente evidenziava l’obbligo del notaio di verificare la consistenza e la conformità alle norme urbanistiche vigenti dell’immobile oggetto della compravendita.
LA DECISIONE:
La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso e nell’accoglierlo con rinvio della causa alla Corte di Appello di provenienza per un nuovo esame ha osservato che:
1. che rientra tra gli obblighi del notaio che stipula un atto di compravendita immobiliare quello di svolgere tutte le attività accessorie e successive necessarie per conseguire il risultato voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l’obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi e integrativi della prestazione contrattuale che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte;
2. salvo espresso esonero, il Notaio ha l’obbligo di compiere le visure catastali e ipotecarie al fine di individuare esattamente il bene oggetto della compravendita e e verificarne la libertà;
3. il notaio non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, “ma deve compiere l’attività necessaria per assicurarne serietà e certezza degli effetti giuridici e risultato pratico perseguito ed esplicitato” dalle parti, in quanto “contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e di consiglio”.
In particolare, deve “compiere una verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica”;
4. il notaio incaricato di una stipula riguardante i diritti reali su immobili deve “compiere l’attività necessaria ed assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti”, poiché il “contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e consiglio”.
