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Agevolazioni prima casa e immobili di lusso
Definire cosa si intenda per abitazione di lusso è di fondamentale importanza se si vuol usufruire delle agevolazioni prima casa. Come si ricorda, infatti, gli immobili di lusso risultano esclusi dal bonus. I nostri collaboratori di condominioweb chiariscono le caratteristiche di un’abitazione di pregio secondo le recenti sentenze in materia.
Articolo scritto dall’avv Valentina A. Papanice di condominioweb
Tra i requisiti che un’abitazione deve avere perché chi l’acquista possa godere dei benefici fiscali così detti “prima casa” è richiesto che essa non rientri nelle categorie catastali A1, A8 e A9, categorie che – a seguito delle modifiche operate al D.P.R. n. 131/1986 (Imposta di registro) e al D.P.R. n. 633/1972 (I.V.A.) – dal 2014 hanno sostituito, con riferimento ai benefici prima casa, la tradizionale espressione di case di lusso per quanto attiene al calcolo dell’imposta di registro e dell’I.V.A.
Caratteristiche abitazioni di lusso 2018
In seguito alla detta sostituzione, per beneficiare dell’agevolazione in parola la casa acquistata deve non rientrare nelle dette categorie (e non più non essere di lusso).
Successivamente, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che con decorrenza dal 2014, non si sarebbe dovuto più fare riferimento alle indicazioni fornite dal D.M. 02.08.1969 (Circ. n. 31E/2014).
Come vedremo, la giurisprudenza che appare prevalente, decidendo, per quanto risulta a chi scrive, su questioni ante 2014, continua a fare riferimento al detto D.M (ed è a detta giurisprudenza che faremo riferimento nel proseguo dell’articolo), fatto salvo per l’aspetto sanzionatorio, per il quale si ritiene applicabile anche prima, in virtù della norma secondo cui, “salvo diversa previsione di legge, nessuno può essere assoggettato a sanzioni per un fatto che, secondo una legge posteriore, non costituisce violazione punibile” (v. art.3, D. Lgs. n. 472/1997) (v. ad es. Cass. n. 14964/2018, ma contraria, sempre per quanto riguarda l’aspetto sanzionatorio, ad es. Cass. n. 18421/2017).
Casa di lusso decadenza agevolazioni prima casa
Riguardo alla qualifica di lusso non è infrequente il contenzioso tra l’amministrazione finanziaria e il contribuente. Succede infatti che a seguito dell’opzione operata dal contribuente in relazione al beneficio prima casa l’Agenzia delle Entrate comunichi la revoca del beneficio e che il relativo atto venga impugnato dal contribuente davanti alla commissione tributaria.
Molto spesso uno degli aspetti decisivi ai fini della decisione dei giudici attiene proprio alle dimensioni della casa.
Quanto alle dimensioni, il D.M. su citato prevede che sono di lusso “Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)” (art. 6, D.M. 2 agosto 1969).
Limite superficie abitazione di lusso
Ad es. nella sentenza della Corte di Cassazione n. 19360/2018, nel riconoscere il diritto al beneficio prima casa, i giudici hanno valutato anche le dimensioni dell’abitazione in questione; in tal caso, si trattava di 95 mq di ampiezza; a nulla valeva invece, per i giudici, la circostanza che la casa in questione fosse collocata in una zona definita di lusso, elemento che invece era stato ritenuto dall’amministrazione finanziaria determinante per la negazione del beneficio: affermava l’Agenzia delle Entrate che l’abitazione era da considerarsi di lusso ai sensi dell’art. 1, D.M. 02 agosto 1969, secondo cui sono considerate abitazioni di lusso (anche) “le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”.
Infatti, si è concluso che nonostante la zona, l’abitazione non poteva essere definita di lusso.
Afferma, per quello che qui interessa, la Corte che “per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” di cui all’art. 1, comma 3, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, occorre avere riguardo alla nozione di superficie utile complessiva di cui al D.M. 2 agosto 1969, art. 6, pari a quella che residua una volta detratta, dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto, la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina, in maniera tale che la superficie superi i 240 mq (Cass. 31 marzo 2017, n. 8421)”.
Calcolo superficie abitazione di lusso
Certamente problematico è il calcolo della dimensione ai fini dell’applicazione dell’art. 6 cit. Nel calcolo della metratura prevale il criterio dell’utilizzabilità su quello dell’abitabilità; il principio è stato affermato tra tante, nella sentenza della stessa Corte n. 1133/2018.
Sebbene la norma dìa alcune indicazioni, all’atto pratico il contenzioso che si crea in ordine agli spazi che vanno computati, oppure no, è molto folto. Ad es.
è stato considerato superficie utile un locale di sgombero (Cass. n. 10994/2018), un vano deposito (Cass. n. 25674/2013), un seminterrato, comprensivo di taverna, bagno e accessori (Cass. n. 10191/2013) o la taverna e la lavanderia (v. Cass. n. 1178/2016).
Accorpamento di due immobili e prima casa
Per quanto non sia espressamente collegato con le dimensioni della casa, anche l’accorpamento di due immobili non è stato ritenuto dii per sé ostativo alla fruizione dei benefici prima casa in caso di case (destinate a costituire un’unica abitazione e) non rientranti nella categoria di case di lusso (v. ad es. Cass. ord. n. 1810/2018).
Non spetta l’aliquota IVA ridotta se la “prima casa” ha la piscina.
Le abitazioni di lusso e l’inapplicabilità delle disposizioni agevolative connesse all’acquisto della prima casa.
